家の売却でやってはいけない行動は？取引の注意点についても解説

愛着のあるマイホームの売却を検討しているものの、「何から準備を始めればいいのか」「失敗して損をしないためにはどうすべきか」とお困りではありませんか。
初めての不動産売却では分からないことも多く、自己判断で先にリフォームをして費用を無駄にしてしまったり、売却後の手続きを怠って思わぬトラブルに発展したりするリスクが常に潜んでいます。
本記事では、家の売却前・売却中・売却後の各ステップにおいて、絶対にやってはいけないNG行動とその具体的な解決方法について解説します。
大切な資産を適正な価格でスムーズに手放し、後悔のない安心できる不動産売却を成功させたい方は、ぜひご参考になさってくださいね。

家の売却前にやってはいけない3つの注意点

家の売却を成功させるために押さえるべきポイントには、主に売却前の準備での注意点があります。
まずは、家を売却する前にやってはいけない3つの注意点について解説していきます。

金融機関への無断売却

住宅ローンが残っている家を売るときは、査定や契約を進める前に金融機関へ連絡し、必要な手続きと条件をあらかじめ確認しましょう。
無断で売却を進めると契約違反となる可能性があり、残債の一括返済を求められる場合もあります。
また、家には金融機関の抵当権が設定されているため、買主へ引渡すまでにローンを完済し、原則として抵当権を抹消しなければなりません。
売却額より残高が多い場合は、不足分を自己資金で補えるか、早めに整理する必要があります。
そのため、残高証明書と査定額を照らし合わせ、不動産会社と金融機関へ完済までの具体的な流れを相談しておくと安心でしょう。

解体・リフォーム先行

売却前に建物を解体すると、住宅用地に適用される固定資産税や都市計画税の軽減措置を受けられなくなる場合があります。
この特例は1月1日時点の土地の状態で判断され、固定資産税は最大6分の1、都市計画税は最大3分の1まで軽減される仕組みです。
また、解体費やリフォーム費をかけても、その金額が売却価格へそのまま反映されるとは限りません。
購入後に自分好みで改修したい買主もいるため、先に工事をすると販売時の選択肢を狭めてしまう可能性があります。
そのため、まずは現状のまま不動産会社へ相談し、清掃や小規模な補修など、物件の状態に応じて販売に必要な対応だけを選びましょう。

相場価格の誤認と調査

周辺相場より高い価格で売り出すと、購入希望者の検索条件から外れやすくなり、内見の機会が減る傾向があります。
販売期間が長引けば、物件に何らかの理由があるのではないかと慎重に見られる場合もあるでしょう。
一方、相場より低すぎる価格では手元に残る代金が減り、住み替えやローン返済など、その後の資金計画へ大きく影響します。
そこで、国が公開する取引価格情報や一般向けの成約事例を確認し、近隣物件の相場を丁寧に調べることが大切です。
さらに、築年数や建物の状態なども査定額と照らし合わせ、不動産会社から価格の詳しい根拠を聞いたうえで適切な売り出し価格を決めましょう。

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家の売却中にやってはいけないNG行動

前章では売却前の準備について述べましたが、実際に売り出しを開始してからも、注意が必要です。
ここでは、家の売却中にやってはいけない、NG行動について解説します。

不動産広告のルール

不動産広告は物件の魅力を伝える大切な手段ですが、法律や表示規約に沿って、正確な情報を掲載しなければなりません。
「日本一」や「絶対に値上がりする」など、客観的な根拠のない表現は誇大広告となり、買主へ誤解を与える可能性があります。
また、徒歩時間は道路距離80mを1分として計算し、セットバックや市街化調整区域などの制限も正しく示す必要があるでしょう。
情報が不足していると、契約後の認識違いにつながるため、細かな内容まで十分な注意が必要です。
そのため、売主も公開前に不動産会社と広告内容を確認し、物件情報に変更が生じた場合は速やかに反映してもらいましょう。

急な値下げと販売期間

中古住宅の売却には一般的に3か月から6か月ほどかかるため、売り出し直後の反応だけで大幅に値下げするのは避けましょう。
1か月未満で価格を下げると、購入希望者に特別な事情があるのではないかと受け取られる可能性があります。
まずは閲覧数やお気に入り登録数、問い合わせ件数を週ごとに整理し、反響の変化を落ち着いて確認することが大切です。
また、内見後に成約へ進まない場合は、清掃状態や説明方法など、価格以外にも改善できる点を見直せます。
内見自体が少ないときは相場や写真を再確認し、不動産会社とよく相談しながら1か月から2か月単位で段階的に価格を調整すると安心でしょう。

内見時の対応と準備

内見は購入希望者が新しい暮らしを具体的に想像する機会であり、室内の第一印象がその後の判断を大きく左右します。
とくにキッチンや浴室などの水回りは、水アカやにおいまで確認し、普段以上に丁寧に清掃しておきましょう。
また、不要な荷物を片づけて通路を広くし、換気をしたうえで自然光や照明を活用すると、明るく清潔な印象になります。
自分で落としにくい汚れには、ハウスクリーニングを利用して効率よく室内を整える方法も有効です。
当日は不動産会社へ基本的な案内を任せ、質問されたときに買い物施設や医療機関など、実際の暮らしに役立つ周辺情報を穏やかに伝えると良いでしょう。

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家の売却後にやってはいけない手続きのミス

ここまで売却前や売却中の注意点を解説しましたが、引渡し後の手続きや対応も、しっかりとおさえておきましょう。
最後に、家の売却後にやってはいけない、手続きミスについて解説していきます。

確定申告の忘れに注意

家の売却で利益が出た場合は、原則として売却した翌年の2月16日から3月15日までに確定申告をおこなう必要があります。
譲渡所得は、売却代金から取得費や譲渡費用を差し引いた利益であり、所得税などの課税対象です。
期限を過ぎると加算税や延滞税が生じる場合があるため、売却手続きが終わった後は早めに準備を始めましょう。
また、3,000万円の特別控除を使って税額が0円になる場合でも、適用を受けるには確定申告が欠かせません。
確定申告書や譲渡所得の内訳書、売買契約書、費用の領収書、登記事項証明書などを期限から逆算して集め、不明点は税務署や税理士へ相談すると安心です。

残置物放置のトラブル

家の引渡し時は原則として室内を空にするのが基本であり、家具や家電を残す場合は、買主との明確な事前合意が欠かせません。
残置物があると撤去や処分に手間がかかり、その費用の負担を求められる場合もあります。
また、エアコンやテレビなどは家電リサイクル法の対象で、ピアノや金庫も通常の家庭ごみとは処分方法が異なるでしょう。
自力で運び出せない物は、自治体のルールを早めに確認したうえで、必要な許可を持つ専門業者へ計画的に依頼します。
設備を残す場合は、使用状況や不具合の有無を付帯設備表へ正確に記載し、引渡す物と撤去する物を買主と書面で確認しておくと安心です。

瑕疵担保責任（契約不適合責任）と告知

かつての瑕疵担保責任は、法改正によって契約不適合責任へ変わり、引渡した家が契約内容に合っているかが判断基準となりました。
事前に伝えていない雨漏りやシロアリ被害などが見つかると、修理や代金減額、契約解除を求められる可能性があります。
また、売主は物理的な不具合だけでなく、周辺環境や過去の出来事、法令上の制限も正確に告知しなければなりません。
物件状況等報告書へ具体的に記載し、修繕記録などの関連資料も不動産会社と共有しましょう。
さらに、必要に応じて専門家による建物状況調査を利用し、その結果を契約書へ反映させることで、引渡し後の認識違いを防ぎやすくなります。

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まとめ

家を売却する前には、無断で話を進めず、ローン残高の確認やリフォームの必要性、そして適正な相場価格について不動産会社に相談することが大切です。
売却活動中は、事実に基づいた正確な広告表示を心がけ、焦って急な値下げをせず、内見に向けて室内をきれいに整えておくことが成功のポイントです。
引渡し後は、残置物の処分や物件の不具合の告知を正確におこない、翌年の期限内に確定申告を忘れずに済ませることで、安全な取引が完了するでしょう。