不動産を売却する際に結ぶ媒介契約について！メリットや注意点も解説

不動産を売却するときには、不動産会社に仲介を依頼するために、「媒介契約」を結ぶ必要があります。
媒介契約には種類があり、どれを選択するかによって売却の結果に影響する場合があるため、それぞれの概要について理解を深めておきましょう。
そこで今回は、不動産を売却するときに結ぶ媒介契約とはなにか、その種類やそれぞれのメリット、注意点について解説いたします。
不動産の売却をご検討中の方は、ぜひご参考にしてみてください。

不動産売却時に結ぶ媒介契約とはなにか

冒頭でもお伝えしたように、不動産会社の仲介で物件を売却する際には、不動産会社と「媒介契約」を結ばなければなりません。
まずはそもそも媒介契約とはなにかといった基礎知識から確認しておきましょう。

媒介契約とは

不動産を売却する際、個人で買主を探して取引することは可能です。
しかし、そもそも個人で買主を見つけることは困難なだけでなく、不動産売買は専門的な知識を要する場面が多くあり、個人間での取引はトラブルになる可能性があります。
したがって、不動産は不動産会社の仲介で売却するのが安全です。
仲介とは、不動産会社があいだに入り、売買に必要な業務をおこなって取引を成立させることです。
そのためには、売主と不動産会社で売却活動の内容や条件などについて取り決めをしておく必要があります。
そこで、仲介を依頼する際には、売主と不動産会社で「媒介契約」を結びます。
媒介契約とは、業務の内容や条件、取引が成功した際の報酬などを決めたうえで仲介を依頼する契約のことです。
媒介契約により、仲介業務に関するトラブルを未然に防ぐことができます。
不動産会社には、「宅地建物取引業法」により、仲介を請け負う際に媒介契約を結ぶことが義務付けられています。
したがって、不動産会社の仲介で不動産を売却する際には、この媒介契約はかならず結ばなければならないのです。

媒介契約の種類

媒介契約には、以下の3つの種類があります。

●専属専任媒介契約
●専任媒介契約
●一般媒介契約

媒介契約は、不動産売却を成功させるためのポイントの1つです。
したがって、それぞれの特徴についてしっかり把握し、自分に合ったものを選ぶことが大切です。
具体的な特徴や違いについては、次章で解説いたします。

不動産売却時に結ぶ媒介契約の違いとメリット

媒介契約には3つの種類があることを前章で解説しましたが、具体的になにが違うのか、またそれぞれのメリットを知ったうえで検討することが大切です。
そこで次に、媒介契約の違いとそれぞれの特徴、メリットについて解説いたします。

3種類の媒介契約の違い

3種類の媒介契約の違いは、主に以下の4つです。

●依頼できる不動産会社の数
●自己発見取引が可能かどうか
●レインズへの登録
●販売状況の報告義務

これらをふまえて、3つの媒介契約の特徴とメリットを解説いたします。
専属専任媒介契約
専属専任媒介契約は、1社のみに仲介を依頼する媒介契約です。
自己発見取引は認められないため、自分で見つけた買主に不動産を売却する場合は、不動産会社を介す必要があります。
また、不動産流通機構が運営する不動産会社専用の情報交換サービス「レインズ」への登録が義務付けられています。
登録期限は、媒介契約締結後5日以内で、迅速にレインズ上に情報を公開できる点がメリットです。
さらに、販売活動の進捗状況を1週間に1回売主に報告することが義務付けられているため、状況を把握しやすく、遠方からでも安心して仲介を依頼できるでしょう。
専任媒介契約
専任媒介契約も、1社のみに仲介を依頼する媒介契約です。
自己発見取引が可能であるため、親族や知人に売却する可能性がある場合は、専属専任媒介契約より専任媒介契約のほうがメリットを得られるでしょう。
また、専任媒介契約も、レインズへの登録や、進捗状況を売主に報告することが義務付けられています。
専属専任媒介契約と比較すると内容が似ていますが、専任媒介契約のレインズへの登録期限は媒介契約締結後7日以内、販売活動の報告は2週間に1回です。
一般媒介契約
一般媒介契約は、複数の不動産会社に仲介を依頼できます。
また、レインズへの登録や、進捗状況を売主に報告する義務はありません。
さらに、自己発見取引も可能です。
このように、制限がないため、不動産会社同士で競争になれば、高値売却を望める点がメリットです。

媒介契約の選び方

専属専任媒介契約や専任媒介契約は、1社のみが仲介して買主を探すため、売主は手厚いサポートを受けられるでしょう。
売却しにくい不動産でも、あらゆる選択肢を売主に提示しながら、早期売却に向けて積極的に販売活動をおこないます。
物件の築年数が浅く、需要が高い人気エリアなら、一般媒介契約を結んで競わせるのも良いかもしれません。
しかし、築年数が古い物件や需要が低いエリアの場合は、サポートの手厚い専属専任媒介契約もしくは専任媒介契約のほうがおすすめです。

不動産売却時に媒介契約を結ぶ際の注意点

不動産売却時には、媒介契約を結ぶ必要があり、物件の状態やエリア、そして売主の状況に応じて選択できますが、知っておくべき注意点もいくつかあります。
不動産売却をスムーズに進めるために、注意点について事前に知り、自分に合った媒介契約を選びましょう。
そこで最後に、媒介契約を結ぶうえで知っておきたい注意点と、売却を成功させるために必要なことについて解説いたします。

媒介契約の注意点

媒介契約では、以下のようなことに注意が必要です。
1つ目の注意点は、条件の違いをしっかり理解することです。
専属専任媒介契約と専任媒介契約は条件が似ていますが、専属専任媒介契約のほうが、より強いサポートを受けられます。
ただし、専属専任媒介契約のみ、自己発見取引が認められません。
そういった条件の違いをしっかり理解したうえで検討することが大切です。
2つ目の注意点は、内見が重ならないようにすることです。
購入検討者が現れると、内見を希望されます。
一般媒介契約では複数の不動産会社が売却活動をおこなうため、内見希望日が重なることも少なくありません。
内見が重なるとゆっくり見学できず、また不快に思う方もいるため、内見日をしっかり調整しましょう。
3つ目の注意点は、広告の内容を統一することです。
これも一般媒介契約を結ぶ際の注意点ですが、複数の不動産会社が同時に売却活動をおこなう場合、広告の内容が異なっていると、物件を探す方が戸惑います。
勘違いが生まれ、トラブルになる可能性もあります。
したがって、不動産の販売価格や条件など、広告の内容を統一することが大切です。

売却を成功させるために必要なこと

一般媒介契約で複数の不動産会社が売却活動をおこなったほうが早く買主が見つかるのではないかと思われる方もいらっしゃいます。
しかし、売却を依頼する不動産会社が多ければ良いということではありません。
一般媒介契約の場合、不動産会社にとっては、ほかの会社が見つけた買主と契約を結ぶ可能性があるため、親身に活動をおこなわない場合もあるでしょう。
また、一般媒介契約は販売状況を報告する義務がないため、進捗状況がわかりにくい点がデメリットです。
専属専任媒介契約や専任媒介契約では、自社が見つけた買主と取引する前提で売却活動をおこなうため、積極的に買主を探します。
したがって、よほど好立地にある人気物件でなければ、専属専任媒介契約もしくは専任媒介契約のほうがおすすめです。

まとめ

不動産を売却する際に結ぶ媒介契約には、「専属専任媒介契約」「専任媒介契約」「一般媒介契約」の3つの種類があります。
専属専任媒介契約や専任媒介契約は、レインズへの登録や売主への状況報告が義務付けられているため、早く買主が見つかる可能性があり、安心して仲介を依頼できます。
一般媒介契約にはそういった義務はないため、築年数が古い物件や需要が低いエリアの場合は、専属専任媒介契約や専任媒介契約を結んで早期売却を目指しましょう。