賃貸併用住宅の売却について！成功のポイントも解説

マイホームとしての快適な居住空間と家賃収入を得られる収益物件の性質をあわせ持つ賃貸併用住宅ですが、いざ手放そうとした際に「なかなか理想の条件で買い手が見つからない」とお困りではありませんか。
一般的な住宅とも純粋な投資用アパートとも異なる特殊な物件であるため買主層が限定されやすく、適切な戦略を持たないまま売却活動を進めるのは困難です。
本記事では、賃貸併用住宅の売却が難航しやすい3つの要因を紐解きながら、投資目的と自宅利用それぞれのターゲット層に合わせた売却を成功させるコツについて解説します。
これから賃貸併用住宅の売却を検討されている方は、ぜひご参考になさってくださいね。

賃貸併用住宅とは？

賃貸併用住宅の売却を成功させるには、主に物件の基本構造やメリットからおさえるべきです。
まずは、賃貸併用住宅の定義や特徴について解説します。

自宅と賃貸住宅の基本構造

賃貸併用住宅とは、1棟の建物の中に、所有者が暮らす自宅部分と入居者へ貸す賃貸部分を設けた住まいです。
上下で分けるタイプや左右で分けるタイプがあり、建物の形状や敷地条件に合わせて設計されます。
いずれの場合も、自宅と賃貸部分は玄関や水回りを分けることで、生活音や視線が気になりにくい環境を整えられます。
所有者と入居者の距離が近いからこそ、互いの暮らしを守る動線計画が大切です。
また、住みながら家賃収入を得られるため、単なるマイホームではなく、資産としての役割も持ちます。

ローンと保有メリット

賃貸併用住宅は、自宅部分の床面積が50%以上などの条件を満たすと、住宅ローンを利用できる場合があります。
住宅ローンは投資用ローンより金利が低い傾向にあり、長期の返済計画を立てやすい点が魅力です。
金利差が小さく見えても、返済期間が長くなるほど総返済額への影響は大きくなります。
保有中は賃貸物件として運用している家賃をローン返済に充てられるため、毎月の住居費負担を抑えやすくなります。
また、自宅部分では住宅ローン控除を受けられる可能性があり、賃貸部分では管理費や修繕費を経費にできる場合もあるのです。
ただし、適用条件は物件や所有者の状況で変わるため、税務や融資の確認を早めに進めておきましょう。

家賃収入と利回り計算

賃貸併用住宅の収益性を見るときは、毎月の家賃収入とローン返済額の差を確認することが基本です。
たとえば、6,500万円の物件で賃貸2戸を各15万円で貸せれば、月30万円の家賃収入になります。
返済額が月18万円であれば、単純計算では月12万円が手元に残るため、家計への支えをイメージしやすいでしょう。
年間家賃360万円を物件価格で割ると、表面利回りは約5.5%です。
ただし、実際には管理費や修繕費、空室期間なども差し引いて考える必要があります。
売却時は、表面利回りだけでなく実質的な手残りを示すことで、買主が購入後の収支をつかみやすくなります。

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賃貸併用住宅が売却しにくい3つの主な要因

前章では、賃貸併用住宅の基本について述べましたが、いざ手放すとなると売却に工夫が求められます。
ここでは、賃貸併用住宅の売却が難航しやすい要因について解説します。

買主層が限定される点

賃貸併用住宅は、自宅として住む部分と家賃収入を得る部分が1つの建物に入っています。
そのため、一般的な一戸建てを探す方には管理面が負担に見え、投資家には収益部分が限られて見える場合があります。
購入後は、入居者対応や設備の維持も必要になるため、賃貸運営への理解が欠かせません。
一方で、自宅に住みながら収入を得たい方にとっては、生活と資産形成を両立しやすい物件です。
売却活動では、この特徴に合う買主へ魅力を届ける視点が重要になります。
広告では間取りや入居状況、管理体制を整理し、住宅目的の方にも投資目的の方にも伝わる見せ方を意識しましょう。

投資効率と需給ギャップ

投資目線の買主は、利回りだけでなく、毎月の家賃収入に対してローン返済がどれほど占めるかも確認します。
返済比率に無理が少ない物件であれば、収支の余裕を説明しやすく、購入後の不安もやわらぎます。
ただし、地域の賃貸需要と間取りのバランスが取れていないと、想定どおりの入居が見込めない場合もあるため注意が必要です。
たとえば、単身者が多い地域ではコンパクトな部屋が選ばれやすく、ファミリー層が多い地域では広さや収納が重視されるでしょう。
売却前には、周辺の家賃相場や募集状況を整理し、どのような入居者を想定できるか示すことが大切です。

空室リスクと査定減点

賃貸併用住宅の査定では、将来得られる家賃収入をもとに価格を考える収益還元法が使われることがあります。
空室が長い場合は、収益の安定性に不安を持たれやすく、査定額に影響する可能性があります。
ただし、過去の稼働率や募集状況を示せれば、空室の理由や改善余地を説明しやすくなるでしょう。
外壁や屋根、水回りなどの修繕履歴が整理されていることも、買主の安心につながります。
さらに、自宅部分と賃貸部分の動線が分かれているか、防音や視線への配慮があるかも見られます。
賃貸借契約書や家賃の入金履歴などを早めにそろえ、検討時の不明点を減らしておきましょう。

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賃貸併用住宅の売却を成功に導くコツ

ここまで、売却時の留意点を解説しましたが、購入希望者に合わせたアプローチもおさえておきましょう。
最後に、賃貸併用住宅の売却を成功させるコツについて解説します。

投資家向け資料の準備

投資家へ売却する場合は、感覚的な魅力よりも、収益の見通しを数字で示すことが大切です。
家賃収入や管理費、固定資産税、修繕費などを一覧にまとめると、物件の収支が伝わりやすくなります。
また、満室時だけでなく、年間稼働率を85%〜90%で見た現実的な予測も用意しておくと良いでしょう。
各部屋の賃料、入居期間、契約更新の状況を示せば、賃貸運営の安定度も説明できます。
あわせて、修繕履歴や設備交換の明細をそろえると、これまでの管理状態を具体的に示せます。
資料を丁寧に開示する姿勢は、買主だけでなく融資を検討する金融機関にも安心感を与えられるでしょう。

実需層への活用法提案

自分で住むことを重視する実需層には、家賃収入だけでなく、暮らし方の広がりを伝えることが効果的です。
賃貸部分は、将来的に二世帯住宅や子ども部屋、趣味の空間として使える可能性があります。
さらに、立地や法規制によっては、小さな店舗や仕事部屋として活用できるケースもあるでしょう。
また、内見時には、簡単な間取り変更案や概算のリフォーム費用を用意すると、購入後の生活を想像しやすくなります。
家具配置や収納の使い方を示せば、建物全体の広さを前向きに受け止めてもらえるでしょう。
収益だけに寄せず、家族構成の変化に対応しやすい住まいとして提案することが成約につながります。

仲介会社選びと販売戦略

賃貸併用住宅を売る際は、まず居住用不動産と収益物件の両方に詳しい仲介会社へ相談することが重要です。
そのうえで、一戸建てとしての住みやすさだけでなく、賃貸部分の収益性や契約条件をわかりやすく説明できる力も確認しましょう。
また、査定時には金額だけで判断せず、どのような買主に向けて売り出すのか、広告で何を強調するのかを確認する必要があります。
販売方法は、相場に近い価格を目指す仲介と、手続きを整理しやすい買取の特徴を踏まえて検討すると良いでしょう。
なお、状況によっては自宅部分と賃貸部分の見せ方を分け、住まいとしての魅力と投資面の利点を整理すると伝わりやすくなります。
最後に、希望価格や売却時期を担当者と共有し、物件の強みに合った販売戦略を組み立てることが大切です。

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まとめ

賃貸併用住宅は自宅と賃貸部分を併せ持ち、住宅ローンを利用しながら家賃収入で返済負担を軽減できる住まいです。
一方で、売却時は買主層の限定や投資効率、空室リスクによる査定評価など、一般的な一戸建てとは異なる難しさがあります。
売却を進める際は、収支資料の準備や活用提案をおこない、実需と投資の双方に詳しい仲介会社を選ぶことが大切です。