不動産を現金化する方法は？住み続ける選択肢も解説

所有する不動産をスムーズに現金化したいものの、どの方法が自分に適しているかわからずお悩みではありませんか。
不動産の現金化には通常の売却だけでなく、住み続けながら資金を得る方法もあり、目的に応じて使い分けることが大切です。
本記事では、不動産を現金化する3つの方法や現金化にかかる期間、さらに売却後も住み続けるための選択肢について解説します。
ご自身のライフプランに合った、最適な資金化の方法を知りたい方は、ぜひご参考になさってくださいね。

不動産を現金化する主な3つの方法

不動産の現金化を検討する際は、自分に合った手段には、どのような種類があるのかを知っておくことが大切です。
まずは、代表的な3つの現金化方法と、その特徴について解説していきます。

売却の流れと特徴

仲介売却は、不動産会社の査定で売り出し価格を決め、媒介契約を結んでから購入希望者を探す方法です。
媒介契約には一般・専任・専属専任の3種類があり、報告の頻度や販売活動の方針を確認して自分に合うものを選びましょう。
個人の購入希望者に向けた広告や内覧が中心となるため、希望条件を整理し、連絡の優先順位を決めておくとスムーズになります。
なお、仲介手数料などの費用は見込む必要がありますが、市場相場に近い価格での売却を目指せる点が魅力と言えます。
一方で、不動産買取は会社が直接買主となるため、内覧の対応を最小限に抑えられ、契約後の責任範囲も整理しやすいのが特徴です。

リースバックの仕組み

リースバックとは、自宅を売却して代金を受け取り、その後は買主と賃貸借契約を結んで同じ家に住み続ける方法です。
売却代金で住宅ローンを完済できるかを確認し、家賃の支払い見通しや名義人全員の同意も、早めに整えておきましょう。
家賃は、投資の収益率などを基準に算出されることが多いため、売却額と毎月の支払いのバランスを考えることが大切です。
また、契約には更新が可能な「普通借家契約」と、期間満了で終了する「定期借家契約」があるため、期間や再契約の条件を確かめる必要があります。
なお、固定資産税やマンションの修繕積立金といった所有にまつわる支出がなくなり、家計の負担を平準化しやすい点はメリットです。

自宅担保での資金化

リバースモーゲージは、自宅を担保に融資を受け、月々は利息のみを支払って資金を確保するローン制度です。
元金は、契約者や配偶者の死亡後に不動産を売却して精算する仕組みで、公的制度と民間商品があります。
民間商品は資金使途の幅が広いものも多く、金利や利用限度額、担保評価の見直し条件を確認すると計画が立てやすくなります。
なお、変動金利型が中心のため、金利動向によって利息負担が変わる点には注意が必要です。
また、将来の相続人の同意が求められる場合も多いため、物件条件を含め家族で方針を共有しておきましょう。

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不動産の現金化にかかる期間の目安

前章では、主な現金化の方法を述べましたが、実際に現金が手元に入るまで、どのくらい時間がかかるのか気になりますよね。
ここでは、現金化までの期間目安と、期間を短縮するコツについて解説します。

仲介売却の平均期間

仲介売却では、査定や契約の手続きを整えてから販売を開始し、買い手探しを進めていきます。
販売開始から成約までは3か月～6か月程度が目安ですが、立地や価格設定、物件の魅力の伝え方によって期間は変わってきます。
内覧は購入を決める大切な機会であるため、写真や間取り図を充実させ、室内を整えておくと反応が良くなりやすいです。
また、内覧の対応枠は、平日の夜や週末など幅を持たせて見学希望に合わせることで、成約までの流れがスムーズになります。
なお、売買契約後は住宅ローンの手続きや名義変更をおこない、決済と引渡しを経て入金となります。

買取なら最短1週間

買取の場合は不動産会社が買主となるため、販売活動が不要で、査定と条件確認を中心にスピーディーに進められます。
仲介手数料がかからないケースも多く、必要な費用が明確になりやすい点も魅力と言えるでしょう。
抵当権がついていない物件であれば、最短のケースとして相談から1週間程度で決済まで完了することもあります。
スケジュール例としては、1日目に相談、3日目に条件提示、7日目前後に契約と入金という流れです。
住宅ローンが残っている場合は、銀行の抵当権抹消手続きに2〜3週間程度かかるため、1週間での現金化はできません。
また、内覧対応の負担が少なく、近隣への告知も最小限で済むため、スピード感やプライバシーを重視する方に適しています。

期間短縮の重要戦略

期間を短縮する鍵は、自分に合った売却方法を選び、必要書類を早めに揃える段取りにあります。
権利関係を示す登記済証や本人確認書類、ローンの残高証明などを整理しておくと、査定から契約までがスムーズに進みます。
また、室内は清掃と換気をおこない、照明で明るく演出することで、短時間でも物件の魅力が伝えることが可能です。
書類の取得は役所や金融機関の営業時間を考慮し、早めに動き出しましょう。
さらに、決済日を早めに想定し、各手続きの期限を関係者と共有しておくと、全体の動きが揃いやすくなります。
引渡し日の調整が可能な場合もあるため、希望する入金時期を早めに伝えておくと、手続きが進めやすくなります。

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不動産を現金化した後も自宅に住み続ける方法は？

ここまで、不動産を現金化する手順や期間を解説しましたが、資金を得つつ、今の家に住み続けたいというニーズもおさえておきましょう。
最後に、売却後も居住を継続するための選択肢や、条件について解説していきます。

居住継続の契約条件

リースバックで住み続けるには、売買契約と同時に賃貸借契約を結び、家賃や契約期間を明確に定めることが基本です。
家賃は、売却価格や利回りをもとに設定されることが多いため、収入に見合った無理のない水準かを確認しましょう。
なお、契約形態が普通借家か定期借家かによって将来の住み続け方が変わるため、更新や再契約の条件を事前に把握することが重要です。
また、敷金や更新料、原状回復や修繕費の負担範囲を整理し、後々のトラブルを防ぎましょう。
固定資産税や管理費が不要になる点も踏まえ、家計全体の収支を見直しながら条件を検討することが大切です。

将来の再取得と費用

将来に自宅を買い戻したい場合は、売却時に買戻し特約を付けられるか、事前に確認しておくことが重要です。
特約があれば、買い戻し可能な期間や価格の決め方、手続き方法を契約で明確にでき、将来の見通しが立てやすくなります。
ただし実務上、将来の買い戻し価格は「売却した価格と同額」ではなく、不動産会社の諸費用などが上乗せされて「売却価格の1.1倍〜1.3倍程度」に設定されるのが一般的です。
再取得時には、この買い戻し資金に加えて登記費用なども必要となるため、日々の家賃支払いと将来資金の積み立てを両立できるか、現実的な計画を立てておきましょう。

転居と比較した長所

リースバックを検討する際は、住み替えや賃貸物件への転居と比較することで、自身に合った選択が見えやすくなります。
住み替えは、家族構成や体力の変化に合わせて間取りを調整でき、生活動線を整えるきっかけになります。
また、賃貸物件へ転居すれば、修繕費や固定資産税の負担がなくなり、毎月の支出管理がしやすくなる点が特徴です。
一方で、リースバックは、引っ越しをせずに住み慣れた環境を維持したまま、資金を確保できる点がメリットと言えます。
あわせて、リバースモーゲージなど他の資金調達方法とも比較し、年齢や将来設計に合う手段を選びましょう。

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まとめ

不動産を現金化する方法には、仲介や買取による売却、売却後も住み続けるリースバック、自宅を担保にするリバースモーゲージがあります。
現金化までの期間は、仲介売却で3か月～6か月、買取なら最短1週間が目安となり、事前準備で短縮も可能です。
住み続ける選択をする場合は、家賃や契約条件を整理し、将来の買い戻しや転居と比較しながら検討しましょう。