成年後見人が不動産売却する方法は？手続きについても解説

親が認知症になり、実家を処分したいけれど、本人の意思確認ができずに手続きが進まないという問題で、お困りではありませんか。
所有者の判断能力が不十分な状態では売買契約自体が結べないため、適切な措置を講じなければ、空き家の維持管理や納税の負担が重くのしかかってしまいます。
本記事では、そのような事態を解決する「成年後見制度」の仕組みをはじめ、家庭裁判所への申立て手順や、居住用不動産を売却する際のポイントについて解説します。
法的なルールを正しく理解し、トラブルを避けながら不動産売却を進めたいとお考えの方は、ぜひご参考になさってくださいね。

成年後見制度とは

不動産売却をスムーズに進めるためには、はじめに成年後見制度の仕組みや目的を、正しく理解する必要があります。
まずは、この制度の背景や種類といった、基礎的な知識について解説していきます。

制度の目的

成年後見制度とは、認知症などで判断に不安がある方の契約行為や財産管理を、法的に支える仕組みです。
急速な少子高齢化にくわえ、介護保険制度の開始によって「福祉サービスを自ら契約する」必要性が高まったことが、普及の大きな背景にあります。
そのため、従来の制度にあった心理的なハードルを取り除き、誰でも利用しやすい仕組みを目指して現在の形へと整えられました。
この制度の根底にあるのは、「本人の自己決定の尊重」という考え方です。
単なる資産管理にとどまらず、財産管理と身上保護の両面から、その人らしい暮らしを守ることを目的としています。

法定後見と任意の違い

「法定後見」は、すでに判断能力が低下しており、支援が必要になった段階で家庭裁判所へ申し立てる制度です。
症状に応じて3つの類型に分かれますが、本人が結んだ不利益な契約を取り消せる権限を持つため、財産被害を防ぐセーフティネットとなります。
支援をおこなう後見人は裁判所が選任権を持つため、親族のほか、状況に応じて弁護士などの専門家が選ばれることもあります。
一方で、「任意後見」は、まだ判断能力が十分にあるうちに、将来を見据えて、あらかじめ支援者と内容を公正証書で決めておく方法です。
自分の希望を反映しやすい反面、不利益な契約を取り消す権限はなく、監督人が選任されて初めて支援がスタートする点が異なります。

売却時に利用するメリット

不動産の売却は重要な契約行為ですが、成年後見人が代理人として立つことで、後のトラブルや契約無効のリスクを回避できます。
公的に代理権限が証明されるため、買主や仲介会社にとっても信頼性が高く、書類手配などの実務がスムーズに進む点もメリットです。
また、居住用の不動産を売却する際には家庭裁判所の許可が必要となり、理由や条件が慎重に確認されるため、不当な取引を防ぐことができます。
これらの手続きを経ることで適正な価格での取引が進み、医療費や介護費用に向けた資金計画も立てやすくなります。
後見人と不動産会社が密に連携し、法的な手続きとご本人の利益保護を両立させることが、安心できる売却への近道と言えるでしょう。

▼この記事も読まれています
不動産を売却する際に結ぶ媒介契約について！メリットや注意点も解説

不動産売却時に必要な成年後見の書類と手続き

前章では、成年後見制度の概要について述べましたが、実際に利用を開始するには、どのような準備が必要なのでしょうか。
ここでは、家庭裁判所への申立て手順や、必要書類について解説します。

申立てから完了の流れ

まずは家族間で売却の目的を共有し、本人の今後の生活設計について話し合っておくことが重要です。
そのうえで、家庭裁判所や専門家への事前相談から始め、必要書類や進め方を確認しましょう。
次に、書類をそろえて申立てをおこない、裁判所からの照会や面接に対応していきます。
状況によっては、親族へ意向照会がおこなわれるため、内容を確認して回答を返送します。
その後、医師の意見書や鑑定などを踏まえて審理が進み、後見人が選任される流れです。
近年は家庭裁判所の手続きの迅速化が進んでおり、申立てから選任までは、おおむね1か月～2か月程度で完了するケースが大半です。
ただし、書類の不備や親族間の意見の対立などがある場合は長引くこともあるため、余裕を持って準備を進めましょう。

必須書類の取得方法

手続きには多くの書類が必要となるため、1つずつ整理して進めることが大切です。
まず基本書類として、本人と申立人の戸籍謄本や住民票を、市区町村の窓口や郵送で取得します。
次に、かかりつけ医へ依頼し、成年後見用の診断書を作成してもらいましょう。
あわせて、預貯金の残高証明や通帳の写し、不動産の登記事項証明書など財産関係の資料を準備します。
年金通知や保険証の写し、今後の収支予定表もそろえておくと、手続きがスムーズに進みます。

費用目安と注意点

申立てには、収入印紙や切手代、診断書作成費用などの実費として数万円程度が必要です。
また、医師による鑑定が必要な場合は、追加で費用がかかることもあるため、事前に説明を受けておくと良いでしょう。
弁護士や司法書士に依頼する場合は別途報酬が発生しますが、書類作成や複雑な調整をお任せできるため、手続きの負担は軽くなります。
なお、後見人への報酬は、裁判所の判断により本人の財産から支払われるのが一般的です。
費用や手間はかかりますが、売却後の生活費や施設費用を確保し、安心して暮らすための「前向きなステップ」として捉えていきましょう。

▼この記事も読まれています
不動産売却時の必要書類について！取得方法を提出タイミングごとに解説

成年後見人がおこなう不動産売却の方法と注意点

ここまで、成年後見の申立ての手順を解説しましたが、許可が必要なケースなど売却時の実務もおさえておきましょう。
最後に、売却手順や売却後の対応について解説していきます。

物件ごとの売却手順

成年後見人がおこなう売却手続きは、その物件が「居住用」かどうかによって異なります。
本人が生活の拠点としている、または過去に拠点としていた（施設入所により空き家となっている元自宅なども含む）居住用不動産を売却する場合は、後見人が家庭裁判所に許可を申し立てなければなりません。
ここでは売却の必要性や、売却後の住まいが確保されていることを説明する必要があります。
なお、裁判所への許可申立ては「とりあえず売ってよいか」という事前確認ではなく、買主や売却金額などの条件がまとまり、売買契約書（案）ができた段階でおこないます。
実務上は、万が一裁判所の許可が下りなかった場合に契約を白紙に戻せるよう、「家庭裁判所の許可を停止条件とする特約（停止条件付き契約）」を結んでから申立てをおこなうのが一般的です。
一方で、すでに賃貸物件に出している投資用物件や更地などの場合は、許可が不要なケースもあるため、事案ごとの確認が大切です。
許可の申立てには査定書などを添付し、相場に適した価格であることを示すとスムーズになります。

査定から契約の実務

売却活動は、信頼できる不動産会社へ査定を依頼することから始まります。
媒介契約は後見人がご本人に代わって締結しますが、広告方法や報告頻度を事前にすり合わせておきましょう。
準備段階では、敷地の境界確認や測量をおこなうことで、引渡しを円滑に進めやすくなります。
内見時は、部屋の片づけやハウスクリーニングをおこない、物件の印象を高めましょう。
買主との交渉では、価格だけでなく、引渡し時期や設備の扱いまで柔軟に話し合うことが重要です。
また、契約時には裁判所の許可書や契約書内容を確認し、付帯設備表を用意してトラブル防止につなげることが大切です。
弊社では、不動産に関するさまざまなご相談を承っておりますので、些細なことでもお気軽にお問い合わせください。

売却代金の管理と税務

無事に決済が完了したら、売却代金は本人名義の口座で管理し、入出金がわかる資料を保管しておきましょう。
通帳や契約書を整理しておくことで、家族への共有や、家庭裁判所への定期報告もスムーズにおこなえます。
確保できた資金は、介護サービスの充実や施設費用の支払いに充てることもできます。
なお、不動産を売却して利益が出た場合は、譲渡所得税の申告が必要になることがあるため注意が必要です。
とくに、親が施設へ入所して実家が空き家になっている場合でも、「住まなくなった日から3年を経過する日の属する年の12月31日まで」に売却すれば、「マイホームの3,000万円特別控除」が適用されて税金が大幅に軽減される可能性があります。
利用できる特例がないか確認したり、税理士へ相談したりして、期限内に手続きできるよう準備しておきましょう。

▼この記事も読まれています
不動産売却の現状渡しとは？メリットとデメリットについても解説

まとめ

成年後見制度は、認知症などで判断能力が低下した方の財産管理や身上保護を支援し、不動産売却における契約の安全性を高める仕組みです。
制度の利用には家庭裁判所への申立てが必要で、戸籍謄本や診断書などの書類準備から後見人の選任完了まで、おおむね1か月～2か月かかります。
居住用不動産の売却には裁判所の許可が必要であり、売却代金を適切に管理して納税手続きをおこなうことで、将来の生活資金を安定させられるでしょう。