空き家を民泊として活用するには？メリットや開業までの手順も解説

ご実家や相続された物件がいつの間にか「空き家」となってしまい、維持管理の手間や税金の負担にお悩みではありませんか。
そのまま放置すると資産価値の低下や近隣トラブルなどのリスクも懸念されますが、近年では回復する観光需要を取り込む「民泊」としての再生が注目を集めています。
本記事では、空き家を民泊として活用する基本的な仕組みや法律上の定義、メリット・デメリット、そして開業に必要な手順までを解説いたします。
大切な資産を活かし、収益化を目指したいとお考えの方は、ぜひ最後までご覧いただきご参考になさってくださいね。

民泊とは

空き家活用を検討する場合、民泊の法的な定義や現在の市場動向をおさえておくことが重要です。
まずは、空き家民泊の基本的な仕組みや、拡大する社会背景について解説していきます。

基本的な仕組みと定義

民泊とは、個人宅の一部や全部を貸し出し、旅行者などに宿泊してもらうサービスを指します。
以前はルールが曖昧でしたが、2018年に住宅宿泊事業法が施行されたことで、空き家も安心して活用しやすくなりました。
この法律では「住宅」であることが前提で、台所・浴室・トイレ・洗面設備の4つがそろっている必要があります。
単に空き家であれば良いのではなく、現に人の生活の本拠として使用されている、または使用されることが予定されているなど、居住用としての実態や見込みが求められます。

3つの運営形態と特徴

民泊の運営スタイルには、家主が同居する「家主居住型」と、家主がいない「家主不在型」があります。
空き家を活用する場合は家主不在型が基本で、この場合は衛生管理やトラブル対応を管理業者に委託する義務があります。
また、空き家で民泊をおこなう制度は3種類あり、そのうちの一つの「住宅宿泊事業法」は届出だけで始めやすいものの、営業日は年間180日までに制限されているのが特徴です。
特区民泊は地域限定ながら365日営業できる一方、最低宿泊日数が定められています。
さらに、旅館業法の簡易宿所は許可基準が厳しいものの、1泊から365日まで営業できる本格的な宿泊事業として運営できます。

需要拡大の社会背景

空き家民泊が注目される背景には、訪日外国人の増加と空き家問題の深刻化という2つの要因があります。
コロナ禍を経て観光客は再び増え、政府も受け入れ拡大を目標に掲げています。
近年の旅行者は買い物だけでなく、日本の日常や文化を味わいたいという思いが強く、古民家や一般住宅での宿泊ニーズが高まってきました。
とくに、木造の古民家は、海外の方にとって魅力的な観光資源になりやすい点も特徴です。
一方で、国内では人口減少などにより空き家が増え続けていますが、民泊として活用することで建物を維持しつつ、地域の景観を守れる可能性があります。

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空き家を民泊にするメリットとデメリット

前章では、民泊の全体像について述べましたが、実際に運営するうえでどのようなメリットや懸念点があるのか気になりますよね。
ここでは、空き家を民泊にするメリットとデメリットについて、解説いたします。

収益化と税金面の利点

空き家をただ持っているだけでは維持費がかかりますが、民泊として運営すれば、宿泊料という収入でそれらをカバーできる可能性があります。
一般的な賃貸物件と違って空室のリスクはありますが、人気のシーズンには宿泊料金を高めに設定できるため、高い収益を狙える可能性があるでしょう。
また、民泊運営にかかる水道光熱費や清掃費、管理料などは経費として計上できることが多く、損益を明確に把握できます。
固定資産税を民泊の売上で払えるようになれば、家計への負担感は軽くなり、建物のメンテナンス費用にも余裕が生まれるかもしれません。
さらに、人の出入りがあることで空き家特有の不用心さがなくなり、地域の防犯や景観維持に役立つ点もメリットといえます。

コストと運営上のリスク

メリットだけでなく、初期費用や運営コストがかかる点は、しっかり理解しておく必要があります。
古い建物を安全に貸し出すためには、耐震補強や水回りのリフォーム費用、消防設備の整備費などが必要になるケースが多いです。
運営が始まってからも、管理業者への委託料や予約サイトの手数料などがかかり、近隣への配慮や設備のメンテナンスなども発生します。
とくに、住宅宿泊事業法で運営する場合、年間180日しか営業できないという制限があるため、計画的な運営が求められます。
この上限を考慮したうえで収益計画を立て、安定した運営を目指すことが大切です。

民泊に向く物件の特徴

空き家であれば、どんな家でも民泊に向いているわけではなく、立地、間取りによって向き不向きがあります。
たとえば、観光地へのアクセスが良い場所や駅に近い物件は、一年を通して予約が入りやすいといえます。
駅から遠くても、静かな環境や広い間取りを売りにすることも可能で、家族連れや長期滞在の方にとってゆったり過ごせる拠点は魅力的です。
とくに、古民家や和風の家は、リフォーム次第で日本らしさを演出できるため、海外の方にも人気があります。
物件の個性とルール、そしてご自身がどこまで運営に関われるかを総合的に考えて、判断することが大切です。

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民泊開業までの手順と準備の流れ

ここまで、民泊のメリットやリスクを解説しましたが、実際に開業するにはどのような手順が必要かもおさえておきましょう。
最後に、空き家を民泊化するための手順と準備について解説していきます。

運営形態と収支の検討

まずは、ご自身の所有する空き家に合った運営スタイルと、資金計画を立てるところからスタートします。
物件の場所や状態を見て、どの法律で申請するのが現実的かを考え、家主不在型の場合は管理業務の分担を決めましょう。
それと同時に、宿泊料金や稼働日数、予約サイトへの手数料などを書き出し、年間の収支をシミュレーションします。
運用できるという見通しが立てば、リフォームや家具にいくらまで投資できるかが明確になり、無理のない計画が立てられるでしょう。

必要な届出と申請書類

方向性が決まったら役所への手続きに進みますが、住宅宿泊事業法で民泊を始める場合は、自治体へ届出をおこないます。
このとき、物件の図面やキッチンやお風呂などの設備が、要件を満たしていることを証明する資料が必要となります。
家主不在型の場合は、管理業者との契約書も用意し、掃除や対応をどこまで任せるかを書面で明確にしておくと安心です。
特区民泊や簡易宿所として運営する場合は、保健所や消防署の許可が必要になるため、それぞれの基準に合わせた準備をしましょう。

開業準備と運営のコツ

手続きの目処が立ったら、いよいよゲストの方を迎える準備に入ります。
安心して泊まってもらうために、火災報知器などの安全対策はもちろん、水回りを清潔に整えることが大切です。
家具や家電、タオル、調理器具、Wi-Fiなどを揃え、ゲストの方が到着してすぐにゆっくりと過ごせる状態にしておきましょう。
ハウスルールやゴミ出しの決まりなどを外国語でも作成し、お部屋に掲示しておくとトラブル防止に役立ちます。
予約サイトに載せる写真は、民泊としての魅力が伝わるように工夫し、観光情報もあわせて紹介すると選ばれやすくなります。
開業した後も、ゲストの方の感想や売上を見ながら価格やサービスを見直していくことが、長く安定して運営するコツといえるでしょう。

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まとめ

2018年の法整備により空き家の宿泊活用が容易になり、訪日客の受け入れや900万戸に及ぶ空き家問題の解決策として、注目されています。
宿泊費で税金や維持費を賄えるメリットがありますが、リフォームなどの初期費用や、年間180日の営業制限といった課題も考慮する必要があります。
最適な運営形態と収支計画を立てて自治体へ届出をおこない、設備やハウスルールを適切に整えることが、安定した民泊運営につながるでしょう。