空き家を売りたい！現状売却と更地売却のメリットとかかる費用を解説

相続や転居などで空き家を所有することになり、管理の負担や固定資産税の支払いに頭を悩ませている方は少なくありません。
空き家を売りたいと考えたとき、現状のまま売るべきか、解体して更地にしてから売るべきか、判断に迷うことも多いでしょう。
そこで、空き家を売却する際の選択肢として「現状での売却」と「更地での売却」それぞれのメリットや特徴、さらに売却にかかる費用について解説します。
空き家の売却をご検討中の方は、ぜひ参考になさってください。

空き家を売りたい場合の現状売却とは？

空き家を現状のまま売却する方法は、建物を解体せずにそのままの状態で売却する手法です。
ここでは、現状の状態で売却する方法とそのメリットについて解説します。

現状売却とは

現状売却とは、空き家の建物をそのまま残した状態で売却する方法を指します。
空き家を現状のまま売却する場合、中古住宅として売却する方法と古家付き土地として売却する方法の2種類があります。
中古住宅として売却する方法は、建物にまだ十分な資産価値があり、購入後すぐに住める状態、またはリフォームすれば居住可能な状態の場合です。
一方、古家付き土地として売却するのは、建物の築年数が古く、資産価値がほとんどない状態で、主に土地の価値を重視した売却方法となります。
どちらの方法で売却するかは、建物の築年数、構造、状態、そして市場での評価によって判断されます。
一般的に、築20年以内で適切なメンテナンスがされている建物は中古住宅として、築30年以上で老朽化が進んでいる建物は古家付き土地として売却されることが多いといえるでしょう。

現状売却のメリット

現状のまま空き家を売却する最大のメリットは、解体費用がかからないことです。
木造住宅の解体には一般的に100～200万円程度の費用が必要となりますが、現状売却ではこの負担を回避することができます。
売主にとっては初期費用を大幅に抑えられるため、手元に資金が少ない場合でも売却を進めやすくなります。
さらに、建物が残っていることで固定資産税の住宅用地特例が適用される点も重要なメリットです。
住宅が建っている土地は、更地と比較して固定資産税が軽減されるため、売却活動中の税負担を抑えることができます。
売却までに時間がかかる場合、この税制優遇は大きな経済的メリットとなるでしょう。
また、リフォームやリノベーションをして住みたいと考える方や、自分の好みに合わせて建て替えたい方など、さまざまなニーズを持つ買主層にアピールできます。
しかし、老朽化が著しい建物の場合は、買主側が解体を前提として価格交渉に入ることが多く、期待する売却価格に至らない可能性や、売却活動が長期化するリスクも考慮しておく必要があります。

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空き家を売りたい場合の更地売却とは？

空き家を売る方法は、現状売却以外にも更地にして売却する方法があります。
ここでは、更地で売却する方法とそのメリットについて解説します。

更地売却とは

更地売却とは、空き家の建物を解体・撤去し、土地のみの状態にしてから売却する方法です。
建物が存在しない「更地」の状態で不動産市場に出すことで、買主は土地の形状や面積、日当たり、地盤の状態などを直接確認することができます。
更地にする際は、建物本体の解体だけでなく、基礎部分の撤去、庭木の伐採、隣地との境界の明確化などもおこなう必要があります。
とくに境界が不明確な場合は、隣地所有者との立ち会いのもと測量をおこない、境界杭を設置しておくと良いでしょう。
更地の状態で売却することで、土地の価値が明確になり、買主は購入後すぐに新築工事に着手できるため、スムーズな取引が期待できます。

更地売却のメリット

更地にして売却する最大のメリットは、買主が見つかりやすく、早期売却につながりやすいことです。
更地は購入後すぐに新築住宅を建てられるため、住宅を建てる予定の買主や、駐車場・賃貸物件などの事業用地を探している事業者など、幅広い層からの需要が期待できます。
また、土地の状態が明確になるという点も重要なメリットです。
建物があると土地の形状や境界線、地盤の状態などが分かりにくいことがありますが、更地にすることでこれらが明確になります。
買主は土地の価値を正確に判断できるため、購入の意思決定がしやすくなり、スムーズな取引につながります。
さらに、老朽化した建物を解体することで、土地の印象が良くなり、価格交渉で有利になる可能性もあるでしょう。
古い建物が残っていると「解体費用がかかる」というマイナスイメージを持たれがちですが、更地であればそうした懸念がなく、買主は純粋に土地の価値だけを評価して購入を検討できます。
つまり、住宅の新築を検討している買主にとって、更地は理想的な選択肢となります。

更地にするタイミング

更地売却を検討する場合、解体のタイミングが重要なポイントといえるでしょう。
一般的には、買主が決まってから解体する方法と、事前に解体してから売却活動を始める方法の2つがあります。
買主が決まってから解体する場合、売却活動中は建物が残っているため固定資産税の軽減措置を受けられます。
また、買主のなかには「自分で解体業者を選びたい」「建物を残してリフォームしたい」というニーズを持つ方もいるため、柔軟な対応が可能です。
一方、事前に解体してから売却活動を始める場合、土地の状態が明確になり、買主が見つかりやすくなります。
とくに、立地条件が良く、新築需要が高いエリアでは、更地の方が早期売却につながる可能性が高いでしょう。

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空き家を売りたい場合にかかる費用

空き家を売却する際には、さまざまな費用や税金が発生します。
ここでは、空き家を売りたい場合にかかる費用について解説します。

相続登記費用

相続で取得した空き家を売却する場合、まず相続登記をおこなう必要があります。
相続登記にかかる費用は、登録免許税と司法書士への報酬です。
登録免許税は固定資産税評価額の0.4%で、たとえば評価額が1,000万円の不動産であれば4万円となります。
また、司法書士に依頼する場合は、報酬として5～10万円程度の支払いが発生するため注意が必要です。
なお、2024年4月からは相続登記が義務化されており、相続を知ってから3年以内に登記しない場合は過料が科される可能性があります。

譲渡所得税

空き家を売却して利益が出た場合、譲渡所得税が課税されます。
税率は所有期間によって異なり、5年以下の場合は約39.63%、5年超の場合は約20.315%です。
ただし、相続した空き家を売却する場合、一定の要件を満たせば3,000万円の特別控除が適用される可能性があります。
1981年5月31日以前に建築された建物で、耐震基準を満たすか解体して更地にするなどの条件を満たせば、譲渡所得から3,000万円を控除することが可能です。

解体費用

更地にして売却する場合や、買主から解体を条件とされた場合には、解体費用が必要になります。
一般的な相場として、木造住宅は1坪あたり3～5万円、鉄骨造は1坪あたり5～7万円、RC造は1坪あたり6～8万円程度です。
たとえば、30坪の木造住宅であれば、解体費用は90～150万円程度となります。

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まとめ

空き家を売りたい場合、現状売却では中古住宅と古家付き土地の2つの選択肢があり、建物の資産価値によって適切な方法を選ぶことが重要です。
更地売却は早期売却につながりやすい一方、解体費用や固定資産税の負担増といったデメリットもある点に注意しなければなりません。
相続登記費用や譲渡所得税、解体費用など、さまざまな費用が発生するため、事前に資金計画を立て、不動産会社などの専門家に相談しながら最適な売却方法を選択しましょう。